Auteur: Jaqueline Meersman

Het kiezen van de juiste vorm van grondgebruik is een belangrijke beslissing voor private eigenaars. De gewone pacht als zijnde het verhuren van je grond aan een landbouwuitbater is gekend en recent (licht) gewijzigd in een nieuw Pachtdecreet. Maar misschien hoorde u ook al eens spreken over erfpacht. Beide systemen hebben hun voor- en nadelen en de nodige aandachtspunten in de recente wetswijzigingen. In dit artikel gaan we dieper in op wat een erfpacht is en waar je als eigenaar-verpachter dient op te letten.

Waarom gebruikte men vroeger vaak erfpachten?

Erfpacht werd dikwijls als ‘remedie’ aangereikt aan eigenaars om de pachtwet te omzeilen. Een erfpacht is evenwel geenszins een gewone pacht. Pacht is een consensueel contract dat tot voor kort geregeld werd door de Pachtwet van 7 november 1988. Sinds de invoering van het Vlaams Pachtdecreet van 13 oktober 2023 (publicatie Belgisch Staatsblad op 28 november 2023) zijn de dwingende bepalingen van dit decreet van toepassing op pachtcontracten. Het decreet biedt, net als de Pachtwet voordien, vooral bescherming aan de pachter om hem bestaanszekerheid en bedrijfszekerheid te bieden. Het quasi eeuwigdurend karakter van de pachtwet bracht er eigenaars toe naar ‘andere’ contracten uit te kijken zo o.a. de erfpacht.

Wat houd een erfpacht in?

De erfpacht is een zakelijk gebruiksrecht waarbij de eigenaar het gebruik en genot van zijn onroerend goed voor een minimum periode van 27 jaar een maximum periode van 99 jaar afstaat aan een derde, de erfpachter. De erfpachter mag niets doen dat de waarde van het onroerend goed vermindert, behalve normale slijtage, ouderdom of overmacht. Hij kan zijn erfpacht wél verkopen en hypothekeren, wat een pachter evident niet kan. Een gewone pachter kan enkel zijn pachtrechten overdragen en dan nog enkel aan zijn afstammelingen. De eigenaar die een erfpacht afsluit kan vrij de prijs bepalen en kan ook de modaliteiten van het gebruik contractueel vastleggen en bv. bepalen dat de percelen/gebouwen enkel tot een bepaald doel kunnen dienen. Ook dat is uitgesloten onder het pachtdecreet: de (maximale) pachtprijs is vastgelegd bij wet en de pachter heeft volstrekte teeltvrijheid.

De erfpachter mag niets doen dat de waarde van het onroerend goed vermindert. Hij kan zijn erfpacht wél verkopen en hypothekeren

Wat de erfpacht vooral interessant maakt is dat de overeenkomst effectief stopt bij het einde van de overeengekomen contractduur. Er is dus geen stilzwijgende verlenging. Blijft de gebruiker het goed gebruiken, dan is dit een gedoogzaamheid. Maar ook opzeg is niet mogelijk in een erfpachtcontract. De ontbinding ervan kan enkel in geval van contractuele fout. Gewone pacht kan wél opgezegd worden, maar enkel in beperkte gevallen, die meestal voor een eigenaar-niet landbouwer niet gelden.

Kortom de erfpacht bood een alternatief voor die gevallen waar een eigenaar zijn onroerende goederen wou verhuren aan een landbouwer, maar waar een loopbaanpacht niet meer mogelijk was omdat de landbouwer meer dan 40 jaar oud was. (Het nieuwe decreet heeft de minimumleeftijd naar 38 jaar teruggebracht). De in de pachtwet voorziene (fiscaal gunstiger) lange pacht van 27 jaar bood aan veel eigenaars geen goed alternatief omdat die lange pacht een ‘eerste pachtperiode’ was en na verloop van 27 jaar niet zomaar stopte maar integendeel verder liep in opeenvolgende periodes van negen jaar en slechts in bepaalde gevallen opzegbaar was (oa om te vervreemden voor zover dit in het contract was voorzien)

Wijzigingen voor erfpacht in het Pachtdecreet

Met de wijziging bij wet van 4 februari 2020 werd de minimumduur van de erfpacht teruggebracht naar 15 jaar. Hierdoor werd het plots voor veel eigenaars of houders van een zakelijk recht interessant om te kiezen voor een erfpachtovereenkomst om hun eigendom ter beschikking te stellen aan de exploitant van een landbouwbedrijf. Enkele gemeentes hebben daarvan dan ook gebruik gemaakt. Maar de decreetgever was zich bewust van deze ontsnappingsroute. Om te vermijden dat een erfpachtovereenkomst zou worden gebruikt om aan de dwingende regels inzake pacht te ontsnappen, stelt het pachtdecreet dat het van toepassing is op:

1° de pacht van onroerende goederen die, hetzij vanaf de ingenottreding van de pachter, hetzij krachtens een overeenkomst tussen de partijen in de loop van de pachttijd, hoofdzakelijk gebruikt worden in het landbouwbedrijf van die pachter, met uitsluiting van de bosbouw,

3° het in gebruik nemen van onroerende goederen als vermeld in punt 1° door middel van een vestiging van een erfpachtrecht voor een duur van minder dan 27 jaar.

Kortom, alle erfpachtovereenkomsten van minder dan 27 jaar, voor zover ze uiteraard betrekking hebben op het gebruik van landbouwgronden die door de landbouwer in zijn bedrijf worden geïntegreerd, vallen onder de pachtwet!

Dit betekent ook dat erfpacht van langer dan 27 jaar nog altijd geldig blijven als mogelijk alternatief.

Alle erfpachtovereenkomsten van minder dan 27 jaar vallen onder de pachtwet!

Quid lopende erfpachten?

De erfpachten die inmiddels en voor de inwerkingtreding van het pachtdecreet werden afgesloten blijven normaal geldig aangezien het decreet geen terugwerkende kracht heeft. Evenwel zou, op basis van artikel 73 pachtdecreet, in geval duidelijk is dat de erfpacht als alternatief gekozen werd om de dwingende bepalingen van het decreet te omzeilen, in rechte de mogelijkheid bestaan dit contract alsnog te verbreken. Afwachten in hoeverre de landbouwers daarvan gebruik zullen maken…